Impuestos, Aranceles y Honorarios al Comprar o Vender un Inmueble en El Salvador
Al comprar o vender un inmueble en El Salvador, es importante conocer los costos adicionales que surgen en la transacción. Estos incluyen impuestos, aranceles registrales y honorarios notariales, que pueden afectar el monto final que pagará el comprador o el vendedor.
A continuación, detallamos cada uno de estos costos, quién es responsable de pagarlos y qué consideraciones deben tomarse en cuenta antes de realizar la operación.
1. Impuesto a la Ganancia de Capital (Obligación del Vendedor)
Este impuesto lo paga exclusivamente el vendedor cuando obtiene una ganancia al vender el inmueble. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición del inmueble, descontando mejoras comprobables y otros gastos relacionados.
¿Cómo se calcula?
- Precio de venta – Costo de adquisición = Ganancia de Capital
- Sobre la ganancia neta se aplica el 10% de impuesto.
Ejemplo 1:
Si un vendedor compró una casa en $80,000 y la vende en $100,000, la ganancia de capital es:
- $100,000 – $80,000 = $20,000
- 10% de $20,000 = $2,000
- El vendedor deberá pagar $2,000 en impuesto sobre la renta por ganancia de capital.
Casos de Exención
El vendedor no pagará impuesto si:
- Es su primera casa de habitación.
- El valor de la transacción no supera los 723 salarios mínimos ($263,895 según el salario actual de $365).
- No se dedica habitualmente a la compraventa de inmuebles.
2. Impuesto a la Transferencia de Bienes Raíces (Obligación del Comprador)
Este impuesto lo paga el comprador al momento de la compra del inmueble.
¿Cómo se calcula?
- Si el valor del inmueble es menor o igual a $28,571.43, no se paga impuesto.
- Si el valor es mayor a $28,571.43, se resta este valor y sobre el excedente se aplica el 3%.
Ejemplo 2:
Si se compra un inmueble en $50,000, el cálculo es:
- $50,000 – $28,571.43 = $21,428.57
- 3% de $21,428.57 = $642.86
- El comprador deberá pagar $642.86 de impuesto de transferencia.
Casos de Exención
No se paga impuesto si la adquisición es realizada por:
- El Estado, municipalidades y entidades de utilidad pública.
- Sindicatos y federaciones de trabajadores.
- Bienes adjudicados en la disolución de sociedades.
- Casos de fusión de sociedades propietarias de inmuebles.
3. Aranceles Registrales (Obligación del Comprador)
El comprador debe pagar al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas un arancel por inscribir la compraventa.
¿Cómo se calcula?
- Se paga $0.63 por cada centena o fracción de centena del valor del inmueble.
- Pago mínimo: $8.86 (si el cálculo es menor, se paga este monto).
- Pago máximo: $5,400 (si el cálculo es mayor, se paga este monto).
Ejemplo 3:
Si el inmueble cuesta $35,750, el cálculo sería:
- Dividir $35,750 / 100 = 357.50 (número de centenas).
- Se redondea hacia arriba a 358 centenas (no se usa aproximación decimal).
- Multiplicar 358 × $0.63 = $225.54.
🔹 Pago final al Registro: $225.54.
Ejemplo 4 (con decimales para entender el cálculo)
Si el valor es $35,701:
- $35,701 / 100 = 357.01.
- Se redondea a 358 centenas (no se aproxima, sino que se suma una centena más).
- 358 × $0.63 = $225.54.
🔹 El pago es el mismo porque se toma la centena completa.
4. Honorarios Notariales (Obligación del Comprador)
El notario establece libremente sus honorarios, por lo que no hay una tarifa fija. Algunas formas de cobro incluyen:
- Un porcentaje del precio del inmueble (Ejemplo: 2%).
- Una tarifa fija, que puede ser $100, $300 o más, dependiendo de la complejidad del trámite.
Ejemplo 5:
Si el notario cobra 2% del valor de venta y la propiedad cuesta $50,000, el cálculo es:
- $50,000 × 2% = $1,000.
- Honorarios notariales: $1,000 (incluye IVA).
Si el notario cobra una tarifa fija de $300, el costo será:
- Honorarios notariales: $300.
5. Impuestos Municipales y Solvencia (Obligación del Vendedor, salvo pacto contrario)
El vendedor debe obtener una solvencia municipal para inscribir la compraventa. Este trámite verifica que el inmueble esté al día con los impuestos municipales.
🔹 Importante: Aunque la obligación de pagar los impuestos municipales es del vendedor, en muchos casos el comprador puede asumir el pago para obtener la solvencia más rápido. Esto depende del acuerdo entre las partes.
Ejemplo 6:
Si la alcaldía indica que hay $200 de deuda en impuestos municipales, este monto debe ser cancelado antes de completar la inscripción.
6. Posibles Trabas en el Registro por Deudas con Hacienda
Aunque no es un requisito obligatorio, el Centro Nacional de Registros (CNR) revisa si el vendedor está solvente con Hacienda. Si el vendedor tiene deudas fiscales, el trámite de registro podría retrasarse o presentar dificultades.
🔹 Recomendación: Antes de la venta, el vendedor debe verificar su situación con Hacienda para evitar demoras en la inscripción del inmueble.
Resumen de Costos al Comprar o Vender un Inmueble
| Concepto | Quién Paga | Cálculo | Ejemplo (para una venta de $50,000) |
|---|---|---|---|
| Ganancia de Capital | Vendedor | 10% de la ganancia neta | $2,000 si la ganancia es $20,000 |
| Impuesto de Transferencia | Comprador | 3% sobre el excedente de $28,571.43 | $642.86 |
| Arancel Registral | Comprador | $0.63 por cada centena | $225.54 |
| Honorarios Notariales | Comprador | 2% del precio o tarifa fija | $1,000 (o tarifa fija de $300) |
| Impuestos Municipales | Vendedor (puede asumirlo el comprador por acuerdo) | Depende del adeudo | $200 (si hay deuda) |
Conclusión
Comprar o vender un inmueble en El Salvador conlleva costos adicionales que deben considerarse para evitar problemas o demoras en la transacción. Es fundamental que el vendedor revise su situación fiscal y municipal antes de la venta, y que el comprador calcule los impuestos y aranceles que deberá pagar.
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Sobre el Autor
Félix Alonso Archila Mejía es un abogado salvadoreño apasionado por la innovación jurídica y el análisis legal. Cofundador y CEO de Strategist Consultora Jurídica y Empresarial, cuenta con una amplia experiencia en derecho procesal civil y mercantil, legaltech y transformación digital en el ámbito jurídico. Félix combina su conocimiento técnico con una visión práctica para ayudar a sus clientes a alcanzar soluciones efectivas en un entorno legal en constante evolución. ¿Tienes preguntas o necesitas asesoría? No dudes en contactarme; estaré encantado de ayudarte a comprender y aplicar la ley en beneficio de tus intereses.